Kaufnebenkosten in München: Mit diesen Kosten müssen Käufer rechnen
Wer in München eine Wohnung oder ein Haus kauft, zahlt deutlich mehr als den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und in vielen Fällen die Maklerprovision summieren sich auf rund 6 bis 9 Prozent des Kaufpreises. Bei Münchner Preisen sind das schnell mehrere zehntausend Euro. Dieser Überblick zeigt, welche Kosten anfallen, wie hoch sie sind und wo Sie sparen können. Stand: Oktober 2026.
Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent in Bayern
Den größten Posten bildet meist die Grunderwerbsteuer. In Bayern beträgt sie 3,5 Prozent des Kaufpreises – das ist der niedrigste Satz in Deutschland. Nach der Beurkundung schickt das Finanzamt den Steuerbescheid. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.
Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent
Ein Immobilienkauf ist in Deutschland nur mit notariellem Kaufvertrag wirksam. Der Notar beurkundet den Vertrag, veranlasst die Auflassungsvormerkung und, falls Sie finanzieren, die Eintragung der Grundschuld für Ihre Bank. Das Grundbuchamt berechnet die Eintragungen. Beide Gebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Zusammen sollten Sie mit etwa 1,5 bis 2 Prozent rechnen.
Maklerprovision
Wird eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus über einen Makler an Privatkäufer verkauft, teilen sich Käufer und Verkäufer seit Dezember 2020 die Provision: Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer. In München sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite üblich. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien ist die Provision frei vereinbar.
Beispielrechnung: Wohnung für 800.000 Euro
- Grunderwerbsteuer (3,5 %): 28.000 €
- Notar und Grundbuch (ca. 2 %): rund 16.000 €
- Maklerprovision (3,57 %): 28.560 €
- Kaufnebenkosten gesamt: rund 72.560 € – gut 9 Prozent des Kaufpreises
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Kosten, die oft vergessen werden
- Finanzierung: eventuell Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen später als vereinbart abgerufen wird
- Eigentumswohnung: das Hausgeld ab dem Tag der Übergabe – und mögliche Sonderumlagen. Ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen lohnt sich vor dem Kauf.
- Umzug, Renovierung, Einrichtung: gerade bei älteren Wohnungen ein relevanter Posten
Wann welche Kosten fällig werden
Die Kaufnebenkosten fallen nicht auf einen Schlag an. Die Maklerprovision wird in der Regel mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Den Grunderwerbsteuerbescheid erhalten Sie wenige Wochen nach der Beurkundung. Die Rechnungen von Notar und Grundbuchamt kommen nach und nach – die letzte meist erst, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen. Planen Sie die Beträge trotzdem von Anfang an vollständig ein, denn der Kaufpreis selbst wird erst gezahlt, wenn die Voraussetzungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind.
So senken Sie die Kaufnebenkosten
Gehen mit der Immobilie Einbauküche, Möbel oder andere bewegliche Gegenstände auf Sie über, können Sie deren Wert im Kaufvertrag gesondert ausweisen. Für diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Werte müssen allerdings realistisch sein, das Finanzamt prüft sie. Außerdem gilt: Wer die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt, erhält in der Regel bessere Zinsen, weil die Bank einen geringeren Teil des Kaufpreises finanziert.
Häufige Fragen
Kann man die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In Einzelfällen ja, bei sehr guter Bonität. Banken erwarten aber in der Regel, dass mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen. Eine Finanzierung über 100 Prozent des Kaufpreises ist teurer.
Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?
Nach Erhalt des Steuerbescheids, meist innerhalb eines Monats. Das genaue Datum steht im Bescheid.
Sind die Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei einer selbstgenutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten Immobilie erhöhen sie die Anschaffungskosten und werden über die Abschreibung berücksichtigt. Details klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
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