Immobilienmarkt München 2026
Seit rund zwei Jahren bewegt sich der Münchner Markt seitwärts. Keine Erholung, kein weiterer Absturz – eine Phase, in der viele Eigentümer unsicher sind, ob jetzt ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen ist. Dieser Überblick fasst zusammen, wo die Preise heute stehen, warum sie sich so verhalten und was daraus für Verkäufer folgt. Stand: September 2026.
Wo die Preise heute stehen
Eigentumswohnungen liegen in München im Durchschnitt bei rund 8.700 Euro pro Quadratmeter, Häuser bei etwa 8.400 Euro. Das ist der Stadtdurchschnitt – und der sagt über die einzelne Immobilie wenig aus.
Aussagekräftiger ist die Spanne: In Altstadt-Lehel werden gut 12.300 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, in Feldmoching-Hasenbergl rund 6.900 Euro. Zwischen der teuersten und der günstigsten Lage der Stadt liegt damit fast der Faktor zwei – innerhalb derselben Stadt, bei vergleichbarem Objekttyp.
Warum der Markt seitwärts läuft
Nach dem Zinsanstieg ab 2022 sind die Preise deutlich gefallen – gegenüber dem Hoch von 2021 liegen Eigentumswohnungen heute rund zwölf Prozent niedriger. Seitdem passiert vor allem eines: nichts Dramatisches mehr. Im Jahresvergleich haben Wohnungen etwa drei Prozent nachgegeben, Häuser knapp sieben.
Der Grund ist ein Patt. Auf der einen Seite bleibt die Nachfrage in München strukturell hoch, weil zu wenig gebaut wird und Zuzug anhält. Auf der anderen Seite begrenzen die Finanzierungskosten, was Käufer zahlen können. Solange sich an einer dieser beiden Größen nichts Wesentliches ändert, bleibt es bei der Seitwärtsbewegung.
Aktuelle Objekte aus unserem Portfolio:
Was das für Verkäufer bedeutet
Der Markt verzeiht keine Fantasiepreise mehr. In der Phase bis 2021 konnte ein zu hoch angesetztes Objekt nach ein paar Monaten trotzdem verkauft werden, weil der Markt nachgewachsen ist. Das ist vorbei. Wer heute deutlich über Marktwert einsteigt, sammelt Standzeit – und muss am Ende meist unter dem Preis abschließen, der anfangs erzielbar gewesen wäre.
Gleichzeitig ist kein Grund zur Panik. Gut geschnittene, gepflegte Objekte in guten Lagen verkaufen sich weiterhin – nur eben zu realistischen Preisen und mit sorgfältiger Vermarktung statt von allein.
Der energetische Zustand ist zum Preisfaktor geworden. Was vor fünf Jahren eine Randnotiz im Exposé war, verhandeln Käufer heute aktiv: Heizung, Dämmung, Fenster, Energieausweis.
So finden Sie den realistischen Wert Ihrer Immobilie
Online-Rechner als erste Orientierung. Sie liefern einen statistischen Durchschnitt für Ihre Postleitzahl – nützlich als grobe Hausnummer, mehr nicht.
Vergleichsverkäufe aus Ihrer direkten Nachbarschaft. Nicht Angebotspreise aus den Portalen, sondern das, was tatsächlich bezahlt wurde. Der Unterschied beträgt in München regelmäßig fünf bis zehn Prozent.
Besichtigung vor Ort. Grundriss, Ausstattungsqualität, Belichtung, Lärm, Sanierungsstand – all das sieht kein Algorithmus. Genau hier entstehen die größten Abweichungen zwischen Rechner und Realität.
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Häufige Fragen zum Münchner Immobilienmarkt
Ist 2026 ein guter Zeitpunkt, um in München zu verkaufen?
Es gibt keinen pauschal guten oder schlechten Zeitpunkt. Der Markt liegt seit zwei Jahren stabil seitwärts – wer verkaufen will oder muss, wartet also nicht auf eine Erholung, die absehbar nicht kommt. Entscheidend ist ein realistischer Preis, nicht das Jahr.
Werden die Preise in München wieder steigen?
Das hängt vor allem an den Finanzierungskosten. Die strukturelle Knappheit spricht langfristig für München, kurzfristige Prognosen sind allerdings unseriös – auch von uns.
Warum weichen Online-Bewertungen so stark vom Verkaufspreis ab?
Weil sie mit Angebotspreisen und Durchschnittswerten rechnen. In München liegen Angebots- und tatsächliche Kaufpreise regelmäßig fünf bis zehn Prozent auseinander, dazu kommen Zustand und Mikrolage.
Wie wirkt sich der Energieausweis auf den Preis aus?
Deutlich stärker als noch vor einigen Jahren. Käufer rechnen anstehende Sanierungskosten heute direkt in ihr Gebot ein.
Was ist Ihre Immobilie heute wert?
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