Kapitalanlage in München finanzieren: Worauf Anleger achten sollten
Eine vermietete Wohnung in München ist für viele Anleger ein Baustein für Vermögensaufbau und Altersvorsorge. Die Finanzierung folgt dabei etwas anderen Regeln als beim selbstgenutzten Eigenheim. Hier erfahren Sie, wie Banken eine Kapitalanlage bewerten, welche steuerlichen Effekte es gibt und worauf Sie beim Objekt achten sollten.
Wie Banken eine Kapitalanlage bewerten
Bei einer vermieteten Immobilie rechnet die Bank die Mieteinnahmen in Ihre Haushaltsrechnung ein – allerdings meist nur zu einem Teil, weil sie Leerstand und Kosten berücksichtigt. Neben Ihrer Bonität zählen Lage, Zustand und eine nachhaltig erzielbare Miete. Ein bestehender Mietvertrag mit marktgerechter Miete ist deshalb ein Vorteil.
Zinsen und Abschreibung
Bei vermieteten Immobilien sind die Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzbar. Zusätzlich schreiben Sie das Gebäude über die Jahre ab: in der Regel 2 Prozent pro Jahr, bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925 2,5 Prozent und bei Wohngebäuden, die ab 2023 fertiggestellt wurden, 3 Prozent. Welche Möglichkeiten in Ihrem Fall bestehen, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.
Tilgung und Eigenkapital
Viele Anleger setzen bei Kapitalanlagen weniger Eigenkapital ein und wählen eine niedrigere Tilgung, weil die Zinsen steuerlich wirken. Das erhöht den Hebel, aber auch das Risiko. Wichtig ist, dass die Finanzierung auch bei einem Mieterwechsel oder einer Reparatur tragfähig bleibt. Die passende Balance finden Sie im Gespräch mit einem nach § 34i GewO zugelassenen Finanzierungsexperten, mit dem wir eng zusammenarbeiten.
Was Sie beim Objekt prüfen sollten
- Mietvertrag und Miethöhe: In München gilt die Mietpreisbremse, Mieterhöhungen sind begrenzt. Prüfen Sie, ob die aktuelle Miete marktgerecht ist.
- Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Protokolle, Wirtschaftsplan und Höhe der Erhaltungsrücklage zeigen, ob größere Kosten anstehen.
- Lage und Zustand: In München zählen Lage und Substanz langfristig mehr als eine hohe Anfangsrendite.
Rendite realistisch einschätzen
Die Mietrendite berechnen Sie, indem Sie die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis einschließlich Nebenkosten teilen. In München fällt sie im deutschlandweiten Vergleich niedrig aus, weil die Kaufpreise hoch sind. Viele Anleger setzen hier deshalb auf Wertstabilität, eine dauerhaft hohe Nachfrage und langfristige Mietentwicklung. Rechnen Sie bei Ihrer Kalkulation außerdem nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung und Instandhaltung ein, die Sie als Eigentümer selbst tragen.
Mehrfamilienhäuser und größere Anlagen
Bei Mehrfamilienhäusern und Paketkäufen steht der Ertrag der Immobilie stärker im Mittelpunkt, häufig kommen gewerbliche Finanzierungen zum Einsatz. Wir stellen den Kontakt zu Experten für diese Finanzierungen her. Ausgewählte Objekte finden Sie in unserem aktuellen Angebot oder diskret über unseren Off-Market-Zugang.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?
Banken erwarten meist mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital. Je nach Bonität und Objekt kann mehr nötig oder weniger möglich sein.
Sollte ich eine Kapitalanlage schnell tilgen?
Das hängt von Ihrer Steuersituation und Ihren Zielen ab. Eine niedrigere Tilgung erhöht den steuerlichen Effekt der Zinsen, eine höhere senkt das Risiko.
Gilt in München die Mietpreisbremse?
Ja. Bei Neuvermietungen darf die Miete in der Regel höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt Ausnahmen, etwa für Neubauten.
Ihre Finanzierung in München besprechen
Rechnen Sie Ihr Vorhaben mit unserem Finanzierungsrechner durch oder schildern Sie uns direkt Ihre Situation. Wir melden uns persönlich und bringen Sie mit einem nach § 34i GewO zugelassenen Finanzierungsexperten, mit dem wir eng zusammenarbeiten – unverbindlich und vertraulich.
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